不動産売却に備える！相続した土地の評価額の調べ方と注意点

エリアコラム

公開：2025.09.25　更新：2025.09.29

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土地を相続すると、そのまま名義を変えるだけでは済まず、相続税の申告や遺産分割、さらには将来的な売却の判断にも関わる「評価額」を確認する必要があります。

土地の価値は一律ではなく、立地や形状、利用状況によって大きく変動します。特に相続税評価額は、税額計算だけでなく遺産分割や資産活用の基準となるため正確に把握することが重要です。

本記事では評価額の種類や算出方法、注意点について整理し、相続時に役立つ知識を解説します。

相続した土地の評価額を調べる必要性

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土地を相続するときには、単に名義を移すだけではなく、税金や各種手続き、さらには不動産売却の判断にも関わる「評価額」を確認することが欠かせません。土地は一律に価値を算定できるものではなく、状況によって評価基準が異なるため、その意味を理解しておくことが大切です。

◇税金に関わる土地評価額の種類

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土地の評価額にはいくつかの種類がありますが、特に意識すべきなのが「固定資産税評価額」と「相続税評価額」です。どちらも土地の価値を示すものですが、利用される場面や算定の仕組みは異なります。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、市区町村が固定資産税を課税するために用いる金額です。毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載され、土地や建物の所有者が納税する際の根拠となります。評価は市町村が行うため、所有者が自ら計算する必要はありません。

一般に市場価格より低めに設定されており、売却や相続の基準として直接使われることはありませんが、固定資産にかかる税負担を把握する上で欠かせない指標です。

相続税評価額とは

相続税評価額は、相続が発生した際に土地の価値を算出するための金額で、国税庁の定める基準に基づいて評価されます。相続税の計算に用いられるだけでなく、遺産分割の際の目安としても利用されます。

固定資産税評価額とは異なり、相続税評価額は相続の手続きにおいて納税者自身が算出する必要があります。

◇土地の相続税評価額が必要となるシーン

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相続税評価額が求められるのは、相続に関わる多くの手続きの基盤となるからです。具体的には以下の場合があります。

相続税の申告
相続した土地の売却
遺産分割
所有権移転登記の印紙代の算定

相続税の申告では、財産全体の価値と合計金額を算出する必要があり、その中心に土地の評価額があります。さらに、この評価額は相続した土地を売却する際の参考となり、遺産分割の話し合いにおいても不可欠です。

土地は預貯金のように数字で単純に分けられないため、評価額を基準にして公平に分け合う必要があります。したがって、相続に直面した際には、まず相続税評価額を確認することが重要です。

◇戸建て住居の土地も評価の対象

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相続と聞くと広大な土地や収益物件を思い浮かべがちですが、一般的な戸建て住宅の土地も評価の対象となります。建物については固定資産税評価額を参考にできますが、土地はそう単純ではありません。形状や立地条件によって価値が変わるため、評価には専門的な知識が必要です。

土地の評価は、「路線価方式」や「倍率方式」を用いて算出する必要があり、正確な評価を行うには専門家に依頼するのが適切です。

このように、戸建て住宅を含めた土地相続では、建物と土地を分けて考え、土地の評価を慎重に確認することが求められるのです。

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土地評価額の調べ方①｜路線価方式

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相続税評価額を調べる代表的な方法のひとつが「路線価方式」です。土地の形状や立地によって評価額は大きく変わるため、国税庁が定めた基準に基づいて計算する必要があります。

ここでは、路線価方式の基本、必要な準備、計算方法、そして注意点について説明します。

◇路線価とは

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路線価とは、国税庁が毎年7月に公表している、道路に面する土地1㎡あたりの価格を示したものです。相続税や贈与税の計算に用いられるため、税務上の土地評価額を求める上で欠かせない指標といえます。市場価格や固定資産税評価額とは異なり、税務上の公平性を確保するために設定されており、全国の市街地の主要道路ごとに価格が決められています。

路線価方式とは、この路線価に対象土地の面積を掛け合わせて評価額を算出する方法です。計算式は「面積 × 路線価」とシンプルですが、土地の形状や間口の広さ、奥行きの長さなどによって補正が必要になる場合もあります。

◇用意しておくもの

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路線価方式で土地評価額を計算する際に必要となる書類は、以下の3つです。

固定資産税の納税通知書

固定資産税の納税通知書（毎年4月下旬から5月にかけて郵送される書類）には、土地の所在地や地番、面積などの情報が記載されています。

路線価方式で計算する際には、対象となる土地の面積を正確に把握することが不可欠であり、この通知書が基本資料となります。

登記簿謄本

登記簿謄本（登記事項証明書）は、その土地が誰の所有であるか、どのような権利関係にあるかを示す公式な記録です。

土地が複数の筆に分かれている場合や、地目（宅地、田畑など）が異なる場合には、相続税評価額の計算方法が変わることがあります。そのため、登記簿謄本を確認することで、評価対象となる土地の範囲や属性、持分割合を正確に把握できます。

路線価図

路線価図は、国税庁のホームページから誰でも閲覧可能です。全国の市街地を対象に、道路ごとに1㎡あたりの価格が記載されており、土地評価の根拠となります。

例えば、ある道路に「200D」と記載されていれば、その道路に接する土地の路線価は1㎡あたり20万円となります。

◇土地評価額の計算方法

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路線価方式の基本的な計算は「土地の面積 × 路線価」です。例えば、面積300㎡の土地が路線価20万円の道路に接している場合、計算は以下のようになります。

300㎡ × 20万円＝ 6,000万円

この場合、土地の相続税評価額は6000万円となります。持分が1/2の場合は、その半額の3,000万円が相続税評価額となります。

◇路線価方式を採用するときの注意

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路線価方式を使う際に注意すべき点のひとつは、土地が複数の道路に面している場合です。この場合、どの道路を基準に評価額を計算するかを決める必要があります。その基準となるのが「正面路線価」です。

正面路線価は、土地が複数の道路に接している場合に、どの道路を基準に評価額を算出するかを決めるためのものです。まず各道路について、路線価に奥行価格補正率を掛け合わせて金額を算出します。算出された複数の金額を比較し、最も高い金額が出た道路を「正面」として採用します。

また、角地や二方路に接している土地は利用価値が高いとみなされるため、評価額が上乗せされることがあります。これを「側方路線影響加算」と呼び、路線価に一定の補正率を掛けて計算する必要があります。

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土地評価額の調べ方②｜倍率方式

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路線価が設定されていない地域では、土地の評価額を求めるために「倍率方式」が用いられます。地方や郊外など、路線価図に数値が記載されていない土地でも、相続税や贈与税の計算を行うためには評価額を知る必要があり、その際に利用されるのが倍率方式です。

◇倍率方式とは

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倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に「評価倍率」を掛け合わせて相続税評価額を算出する方法です。路線価方式に比べて計算がシンプルで、路線価が定められていない地域で広く利用されています。

評価倍率は国税庁が毎年公表しており、土地の地目（宅地、田、畑、山林など）ごとに異なる数値が設定されています。つまり、倍率方式は「固定資産税評価額 × 評価倍率」という形で土地の税務上の評価額を導き出す制度です。