トラブルを防ぐ！生前贈与した不動産売却で注意すべき税金と手続き
生前贈与によって取得した不動産を売却する際には、贈与税や譲渡所得税、登録免許税など、複数の税金が関わるため注意が必要です。また、贈与契約書の作成や名義変更などの手続きも正確に行わなければ、後々トラブルや追加課税のリスクが生じます。
本記事では、生前贈与不動産の売却で押さえておくべき税金や必要手続きをわかりやすく解説し、トラブルを避けてスムーズに進めるためのポイントをご紹介します。
目次
生前贈与と不動産売却の基礎知識
引用元：フォトAC
不動産は価値が大きく、相続の際にトラブルの種になりやすい財産のひとつです。そのため、生前贈与という形で所有権を移し、その後に売却するという選択肢を取るケースも少なくありません。ここでは、生前贈与の基本や不動産を売却するのが適しているケース、売却メリットについて解説します。
◇生前贈与とは
引用元：フォトAC
生前贈与とは、所有者が生存中に財産を子や孫といった相続人に渡すことを指します。通常の相続は死亡によって発生しますが、生前贈与はその前に財産移転を行うため、受贈者（財産をもらう人）は早い段階から財産を活用できます。
さらに、生前に財産を贈与しておけば、贈与者（財産をあげる人）が亡くなった場合、相続税の負担を軽くすることも可能です。一方で、生前贈与を受けると贈与税が課されるため、適切な制度選択や申告が必要になります。
相続対策や将来の争続防止策としては有効な方法ですが、税金面の負担を理解した上で判断することが大切になってきます。
◇生前贈与された不動産を売却した方が良いケース
引用元：フォトAC
生前贈与で受け取った不動産は、必ずしも所有し続けるのが最適とは限りません。たとえば、遠方にある不動産で活用が難しい場合や、建物が老朽化して維持費がかさむ場合は、管理や費用の負担が大きくなるため売却を検討したほうが合理的です。
また、相続人が複数いる場合、共有財産として分割しにくいこともあり、売却して現金化することで公平に分配しやすくなります。さらに、受贈者が住宅ローンを抱えている場合や、教育費や事業資金などでまとまった資金を確保したい場合も、売却によって資金調達が可能になるためメリットがあります。
このように、管理や利用が難しい不動産や資金の必要性がある場合は、売却を選択することで負担を減らし、資産を有効活用できます。
◇不動産売却するメリット
引用元：フォトAC
贈与された不動産を売却するメリットは、まず資産を現金化して自由に使える点です。不動産のままでは活用の制約が多く、複数の相続人で分ける際も手続きが複雑になりがちですが、売却すれば現金として分配でき、公平でスムーズになります。
また、固定資産税や管理費などの負担から解放されることも大きな利点です。さらに、売却で得た資金は生活費や教育費、新しい住宅購入などさまざまな用途に活用できます。不動産の価格は市況によって変動するため、市場の状況が良いタイミングで売却できれば高額取引も期待でき、相続時の評価額よりも有利に資産を活用できる可能性もあります。
【あわせて読みたい】
▼金沢市で相続不動産をスムーズに売却するには？相続税の申告時に必要な準備
不動産を「売却後に相続」するか「生前贈与」するかの選び方
引用元：フォトAC
不動産の承継方法には、大きく分けて「生前贈与」と「売却後に相続」という2つの流れがあります。どちらが適しているかは家庭の事情や今後の生活設計、不動産の価格によって変わってきます。不動産の価値が高ければ高いほど、もちろん税負担も大きくなることにも留意しなければなりません。
ここでは、両者の違いや税金面の特徴を整理し、判断のポイントをご紹介します。
◇生前贈与と売却後相続の基本的な違い
引用元：フォトAC
生前贈与と売却後相続は、不動産の取得方法や税金の扱いが異なります。生前贈与は、被相続人が生きている間に不動産を直接受贈者に渡す方法で、受贈者はすぐに所有権を持つことができます。この場合、贈与を受けた時点で贈与税が課税されます。
一方、売却後相続は、被相続人が不動産を売却して現金化し、そのお金を相続人に分配する方法です。この場合、相続時に相続税が課税されるため、課税のタイミングや負担の性質が生前贈与とは異なります。
つまり、生前贈与は「生前に権利を渡す代わりに贈与税がかかる」、売却後相続は「相続時に現金として受け取り相続税がかかる」という点が基本的な違いです。
◇税負担の比較
引用元：フォトAC
贈与税は相続税に比べて税率が高めに設定されている点も忘れてはいけません。贈与税を計算する際には、「暦年課税（1月1日から同年末までの間に贈与を受けた財産に対して贈与税が課税される方式）」の他に、「相続時精算課税制度」があります。
暦年課税制度では基礎控除額である年間110万円を超える部分に課税され、最高で55％に達するケースもあります。
これに対し、相続税は基礎控除が大きく、一定の財産規模であれば非課税となることも少なくありません。そのため、不動産をそのまま生前贈与するよりも、売却後に現金を相続させた方が税負担を抑えられる場合があります。
また、同じ生前贈与でも「相続時精算課税制度」を選択すれば、年間110万円の基礎控除に加えて最大で2,500万円の特別控除を受けられます。相続時精算課税制度のメリットを享受するためには、一定の要件を満たしていることに加え、指定された期間に申告を行わなければなりません。
◇総合的な観点から判断が必要
引用元：フォトAC
不動産を「生前贈与」するか「売却後に相続」するかは、単に税率の高低だけで決めるのは危険です。生前贈与は、被相続人が生存中に財産を移転できるため、将来的な親族間の争いを避けやすいという大きな利点があります。
一方、売却後に相続する場合は、現金として分配できるため公平性を保ちやすいケースもあります。さらに、遠方の土地や老朽化した建物など、十分に活用できない不動産を所有していると、固定資産税や維持費がかかり、家計に負担がかかることもあります。
そのため、家族の状況や財産の種類、将来のライフプランを総合的に考え、専門家の助言を受けながら、最も有利で安心できる方法を選ぶことが重要です。
【あわせて読みたい】
▼金沢市の空き家を不動産売却するなら買取がおすすめ！失敗しない不動産売却術
生前贈与から売却までの具体的な手続きの流れ
引用元：フォトAC
不動産の生前贈与から売却に至るまでは、複数の手続きが必要です。ここでは、贈与から売却完了までの標準的な流れを解説し、スムーズに進めるためのポイントをご紹介します。
◇贈与対象物件の調査
引用元：フォトAC
まず、贈与する不動産の正確な情報を確認する必要があります。所在地、地番、家屋番号などを登記事項証明書で把握し、抵当権の有無や未登記部分がないかをチェックします。なお、家屋番号は不動産登記法によって建物ごとに付与される識別番号であり、地番と異なる場合があるため注意が必要です。
さらに現況調査を行い、課税台帳から固定資産評価額を確認しておくことも欠かせません。こうした事前調査が、贈与契約や売却時のトラブル防止につながります。
◇必要書類の収集と贈与契約書の作成
引用元：フォトAC
次に、印鑑証明書や住民票、固定資産評価証明書、権利証（登記済証または登記識別情報）などを揃えます。贈与契約書は贈与の意思を明確に示す重要書類であり、「親子間だから不要だろう」と安易に考えず、必ず作成しましょう。書面を残すことで後日のトラブルを防ぐことができます。
契約書には、贈与の対象となる土地・建物の情報、贈与契約締結日、贈与履行日、贈与者・受贈者の情報を明記します。自作も可能ですが、将来的な紛争を避けるためには公証役場で公正証書化するのが望ましく、行政書士や司法書士に依頼すると安心です。
◇名義変更（所有権移転登記）と税金手続き
引用元：フォトAC
贈与契約書を作成した後は、法務局で所有権移転登記を行います。登記申請書を作成し、登録免許税を納付して申請を行うと、登記完了後に新たな登記識別情報（新権利証）が交付され、正式に受贈者名義となります。
併せて、贈与税や不動産取得税、登録免許税などの申告・納付も必要です。これらを怠るとペナルティが課されるため、期限を守って手続きを進めましょう。特に贈与税は受贈者が申告・納付する義務があるため注意が必要です。
◇不動産会社への査定依頼と媒介契約
引用元：フォトAC
贈与によって名義が変わったら、売却を希望する場合は不動産会社に査定を依頼します。複数社から査定を取り比較検討することによって、より適正な価格で売却できる可能性が高まります。その後、専任媒介契約や一般媒介契約を結び、売却活動を進めます。不動産を売却する際には、信頼できる仲介業者を選ぶことが円滑な売却につながります。
税金・費用に関して知っておきたいポイント
引用元：フォトAC
生前贈与と不動産売却には、複数の税金や費用が関わります。基礎控除や各種特例を活用することで負担を軽減できますが、制度を誤解すると余計な支出につながるおそれもあります。注意すべき課税ルールや費用負担を正しく理解し、専門家のアドバイスを得ながら財産を有効活用しましょう。
◇暦年課税の基礎控除
引用元：フォトAC
暦年課税制度では、年間110万円までの贈与は非課税です。ただし、毎年110万円を超える部分には累進課税が適用され、税率は10％～55％まで所得額により変動します。暦年課税は1年ごとにリセットされるため、長期的に計画して少しずつ贈与すれば税負担を分散できます。注意点として、課税は贈与者ごとではなく受贈者ごとに判定されます。
例えば、長男に200万円を贈与した場合は「200万円－110万円＝90万円」が課税対象となります。一方、長男と次男に100万円ずつ贈与すれば、どちらも基礎控除内となり非課税です。
また、父から100万円、母から100万円、合計200万円を同じ年に贈与された場合も、「200万円－110万円＝90万円」が課税対象となります。
◇贈与時に使える特例
引用元：フォトAC
暦年課税に代えて「相続時精算課税制度」を利用すると、贈与時に2,500万円までの特別控除が受けられます。ただし、この制度を選択すると、贈与財産は将来相続時に合算され課税対象となる点に注意が必要です。短期的には有利でも、長期的な相続税負担を考慮して選択すべきです。
なお、2024年の制度改正により、相続時精算課税でも年間110万円の基礎控除が新設されました。また、相続税課税財産に加算される期間は、従来の「3年以内」から「7年以内の贈与分」に延長されています。
◇不動産売却時の譲渡所得税・住民税
引用元：フォトAC
不動産売却時には、売却益に対して譲渡所得税と住民税が課されます。譲渡所得は「譲渡価額（売却価格）－（取得費＋譲渡費用）－各種控除」で計算されます。譲渡費用には仲介手数料、測量費、解体費などが含まれます。
また、所有期間によって税率が異なり、5年以下の「短期譲渡」よりも5年超の「長期譲渡」が低税率になります。加えて特例を利用すれば、課税額を大きく抑えることも可能です。代表的なものには以下があります。
3,000万円特別控除：自宅や敷地を売却した場合に適用。過去2年以内に同じ特例を利用していないことが条件。
10年以上所有の軽減税率の特例：長期保有で譲渡税率を低くできる。
マイホーム買い替え特例：一定条件のもと、住み替え時の譲渡益課税を繰り延べできる。ただし、親子・夫婦などの特殊関係者への売却は特例適用外となるため注意が必要です。
不動産売却時には、売却益に応じて譲渡所得税と住民税が課されます。所有期間によって税率が変わり、長期保有のほうが有利です。取得費や譲渡費用を正しく計上し、3,000万円特別控除などの特例を活用することで、税負担を大きく抑えることができます。
◇贈与と売却にかかる諸費用
引用元：フォトAC
不動産の贈与・売却にあたっては、「登録免許税」「不動産取得税」「司法書士費用」などの費用が発生します。税金以外の出費も見越して資金計画を立てることが重要です。
登録免許税
不動産の名義（所有権）の移転登記にかかる国税です。贈与の場合は「固定資産税評価額 × 2.0%」が課され、売買の場合も同率の課税となります。たとえば固定資産税評価額が2,000万円の不動産を移転登記する際には、登録免許税は40万円となります。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課される地方税で、贈与・売買ともに課税対象です。住宅用土地・建物の税率は「固定資産税評価額 × 3%」で計算されます。本来の税率は4%ですが、2027年3月末までに取得した住宅用不動産については軽減措置が適用され、3%となっています。
司法書士費用
贈与や売却に関連する登記手続きは専門性が高く、一般の方には難しいため司法書士に依頼するのが一般的です。所有権移転登記などを司法書士に依頼する場合の報酬は通常5万円～10万円程度ですが、案件の複雑さや地域によって変動します。
司法書士に依頼することで、申請書類の不備による差し戻しを防ぎ、確実に登記を完了させることができます。さらに、売買の際には「決済の立会い」も行うため、手続きをスムーズに進められ、買主への安心感にもつながります。
【あわせて読みたい】
生前贈与でトラブルにならないために
引用元：フォトAC
不動産の生前贈与は相続対策として有効な手段のひとつですが、適切に進めなければトラブルを招くことにもなりかねません。契約内容の不備や贈与税・費用の見落とし、親族間の不公平感などがその要因です。生前贈与による紛争を防ぐためには、贈与契約書の作成と保管が重要なポイントです。
◇贈与契約書の明確な作成と保管
引用元：フォトAC
口約束や曖昧な契約書は、後の争いの原因となります。贈与契約書を作成する際には、物件の詳細や贈与日などを具体的に記載し、双方が署名・押印を行いましょう。さらに将来的な紛争防止のためには、公正証書として作成・保管するのが理想です。
こうしておけば、万が一の税務調査があったときにも書面で証明できます。公証人手数料は贈与する財産の評価額に応じて変動するため、事前に費用を確認しておくことが大切です。なお、司法書士や行政書士に下準備を依頼する場合には、別途報酬が発生する点にも注意しましょう。
◇みなし贈与とは
みなし贈与とは、形式的には売買や貸借などの契約を装っていても、実質的には無償あるいは不当に安い対価で財産が移転したと判断される場合に、贈与として課税される仕組みのことをいいます。
たとえば親族間で相場より大幅に安い価格で不動産を売買したり、家賃を極端に低額に設定して貸したりすると、実態は「贈与」とみなされ課税される恐れがあります。契約書があっても、金銭の授受や返済が実際に行われていなければ形式だけと判断される可能性もあります。
また、親が子の借金を肩代わりする場合や、名義を変えただけで実質的な資金移転がない場合も対象となります。みなし贈与と認定されると高額な贈与税を課されるリスクがあるため、適正価格での取引や証拠を残すことが非常に重要です。
◇親族間での不動産売却の注意点
引用元：フォトAC
親族間売買は感情的なトラブルが起きやすく、税務署からも通常の取引以上に慎重にチェックされます。実勢価格から大幅に乖離した価格設定をすると、贈与税が課される場合があります。
また、他の相続人が不公平と感じて後々争いになるケースも少なくありません。適正価格で売買契約を結ぶこと、そして不動産会社の査定書や専門家による評価を準備して客観性を担保することが大切です。
生前贈与した不動産売却の相談可能な不動産
生前贈与によって取得した不動産を売却する際には、税務面や登記手続き、相続人間の調整など専門的な対応が求められます。安心して進めるためには、実績豊富で相談体制の整った不動産会社を選ぶことが大切です。
ここでは、「生前贈与不動産の売却相談先」として金沢エリアで代表的な3社を、特徴・強み・注意点を含めてご紹介します。
◇三匠不動産株式会社
三匠不動産は、石川県金沢市および野々市市を拠点とする地域密着型不動産会社で、土地・家屋・マンションの売買、買取・仲介双方を手掛けています。地域の不動産相場や土地の特徴に精通しており、「どの物件が売れやすいか」「どの条件なら高く売れるか」のアドバイスを受けられるのが強みです。
築年数が古い物件、空き家、高額物件などを幅広く扱っており、「買取保証」制度も設けているため、売れなかったときのリスクを抑えたい方にも選ばれています。加えて、売却後のリフォームや修繕、新築の相談にも対応しており、売却だけでなくその後の住み替え・活用までワンストップでサポートが可能です。
| 会社名 | 三匠不動産株式会社 |
| 本社 | 〒921-8036 石川県金沢市弥生2-7-23 |
| 野々市店 | 〒921-8814 石川県野々市市菅原町11-1 |
| 電話番号 | 0120-947-993 |
| 公式ホームページ | http://www.office-sansho.co.jp/ |
また、税理士や弁護士などの専門家とも連携しており、売主が抱える不動産の困りごとや悩みを素早く解決してくれます。
口コミ
丁寧、親切に対応していただきました。親身に対応してくれて、本当に助かりました。また困ったことがあれば相談したいと思います。
引用元：三匠不動産株式会社
三匠不動産株式会社の口コミ評判記事はこちら！
▼三匠不動産株式会社の口コミ・評判は？不動産売却利用者の本音を徹底解説
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
◇株式会社さくらホーム 金沢支店
さくらホーム 金沢支店は、北陸地方（石川県、富山県、福井県）での不動産売却に特化しており、年間数多くの売買件数・現金買取実績を誇っており、売却相談先としての信頼度が高い会社です。
「仲介方式」「保証方式」「買取方式」の３つの売却スタイルを提案できるため、希望価格・スピード・売れ残りリスクなど、異なるニーズに応じて選択可能です。同社には「売却名人」という管理システムを用いて、売却活動の進捗や問い合わせ状況などを見える化する仕組みがあり、売主の不安を軽くする工夫がされています。
| 会社名 | 株式会社さくらホーム 金沢支店 |
| 所在地 | 〒920-0345 石川県金沢市藤江北1-380 |
| 電話番号 | 0120-931-411 |
| 公式ホームページ | https://www.sakura-home.co.jp/sale/ |
また、住み替えや空き家管理、相続相談など不動産売却のみならず関連事項に関する相談にも応じており、贈与後・相続後の税務・手続きについてもきめ細かいサポートが可能です。
株式会社さくらホーム 金沢支店の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社さくらホーム 金沢支店の口コミ・評判は？不動産売却専門のスタッフが対応
◇カチタス 金沢店
1978年に設立された株式会社カチタスは、「中古住宅再生事業」に特化し、全国に約130店舗を展開しています。上場企業であり、実績・体制共に安定しており信頼性が高い同社は、築古戸建て・空き家など、他社に頼りにくい物件でも買い取りを行い、リフォームの上、再販するビジネスモデルを持つ企業です。
生前贈与で引き継いだ実家や遠方の空き家など、状態が悪かったり荷物が残っていたりするケースでも、比較的柔軟に相談に応じてくれる点が人気のポイントです。査定から売却までのスピードも早く、最短で査定価格提示まで3日、数週間で現金決済可能なケースもあります。
| 屋号 | カチタス 金沢店 |
| 会社名 | 株式会社カチタス |
| 所在地 | 〒920-0062 石川県金沢市割出町15-1 ナカイチ 中村店舗 |
| 電話番号 | 076-239-3120 |
| 公式ホームページ | https://home.katitas.jp/shop_info/47 |
また、「瑕疵担保責任」が売主に生じない（売却後の欠陥などの責任を原則負わない）点も安心材料となります。
カチタス 金沢店の口コミ評判記事はこちら！
▼カチタス金沢店の口コミ・評判は？仲介と買取の両方式に対応する不動産売却
まとめ
引用元：フォトAC
不動産の生前贈与は、相続対策や将来の親族間トラブル防止に有効ですが、贈与税や維持費などの負担も伴います。贈与された不動産は、遠方や老朽化で管理が難しい場合、複数の相続人で分けにくい場合、あるいは資金が必要な場合に売却することで、資産を現金化し自由に活用できるメリットがあります。
売却により固定資産税や管理費の負担からも解放され、生活費や教育費、住宅購入資金など幅広い用途に活用可能です。不動産の承継方法としては「生前贈与」と「売却後相続」があり、税負担や権利移転のタイミングが異なるため、家族構成や財産状況、将来のライフプランを踏まえた総合的な判断が重要です。
生前贈与から売却に至る流れでは、物件調査、契約書作成、登記や税金手続き、査定や媒介契約など複数の手続きが必要で、専門家の助言を受けながら進めることが安心です。
この記事を読んでいる人におすすめ
▼金沢市で相続不動産をスムーズに売却するには？相続税の申告時に必要な準備
