金沢市の不動産売却でかかる税金｜譲渡所得税と3000万円特別控除をわかりやすく解説

不動産を売却したとき、思わぬ税金の請求に驚く方は少なくありません。実は税金がかかるのは「利益が出た場合」に限られ、仕組みを知れば事前の対策も可能です。この記事では、譲渡所得税の基本から3000万円特別控除の使い方まで、順を追って解説します。

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不動産売却でかかる税金の全体像

不動産を売却する際にかかる税金は、種類も条件も複雑に見えますが、ポイントを押さえれば決して難しいものではありません。まずは全体像から確認していきましょう。

譲渡所得税とは何か（所得税・住民税・復興特別所得税の内訳）

不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して「譲渡所得税」が課されます。譲渡所得税とは所得税・住民税・復興特別所得税をまとめた呼び方で、単独の税目ではありません。

具体的には、所得税に加えて住民税が課され、さらに2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1%が上乗せされます。給与所得などとは別に計算する「分離課税」である点も特徴です。

売却益がなければこれらの税金は発生せず、逆に利益が大きいほど負担も増える仕組みになっています。

税金がかかるのは「利益が出た場合」だけ

税金がかかるのは、売却によって「利益（譲渡所得）」が生じた場合のみです。購入時より高く売れて手元にお金が残るケースだけでなく、購入費用や諸費用を差し引いた後に利益が残るかどうかで判定されます。

そのため、購入価格より安く売却したとしても、取得費や諸経費の関係で計算上は利益が出ることもありますし、逆に高く売れても経費を差し引くと利益がゼロやマイナスになることもあります。金沢市内でも、築年数や取得時期によって結果は大きく変わってくるでしょう。

まずは自分の売却が利益ありなのか損失ありなのかを把握することが、税金対策の第一歩です。

短期譲渡と長期譲渡で税率が変わる（所有期間5年の壁）

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって大きく変わります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり税率は約20%(所得税15%・住民税5%)、5年以下であれば「短期譲渡所得」として約39%(所得税30%・住民税9%)と、ほぼ2倍の差が生じます。

所有期間（売却年1月1日時点）	区分	所得税	住民税	合計税率（復興特別所得税除く）	税額イメージ（譲渡所得500万円の場合）
5年以下	短期譲渡	30%	9%	約39%	約195万円
5年超	長期譲渡	15%	5%	約20%	約100万円

この境目は「所有期間5年の壁」と呼ばれ、売却のタイミングをわずかにずらすだけで税負担が大きく変わることもあるでしょう。相続した不動産の場合は、被相続人が取得した時期から所有期間を引き継げる点も押さえておきたいポイントです。

売却時期を数か月調整するだけで、適用される税率が変わる可能性がある点に注意しましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の金額は、決まった計算式に当てはめれば誰でも算出できます。ここでは基本式と、取得費が不明な場合の考え方、そして金沢市を想定した簡単なシミュレーションを紹介します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）の基本式

譲渡所得は「売却価格－(取得費＋譲渡費用)」という式で計算します。取得費とは、その不動産を購入したときの代金や仲介手数料、リフォーム費用などを合計したものです。譲渡費用は、今回の売却にかかった仲介手数料や印紙税、測量費用などを指します。

この式で算出した金額がプラスであれば譲渡所得(利益)が生じ、そこに税率を掛けて税額が決まります。逆にマイナスであれば譲渡所得は発生せず、原則として税金もかかりません。譲渡所得は「売却価格」からではなく、経費を差し引いた後の「利益」に対して課税される点を覚えておきましょう。

取得費がわからない場合の概算取得費（5%ルール）

取得費は、売買契約書や領収書が残っていれば、その金額をそのまま使用できます。しかし相続した不動産などでは、購入当時の書類が見つからないケースも珍しくありません。

このような場合には「概算取得費」として、売却価格の5%を取得費とみなす方法が認められています。ただし、実際の取得費が売却価格の5%を上回っていた場合、概算取得費を使うと譲渡所得が過大に計算され、税負担が重くなってしまうこともあるでしょう。

古い書類や通帳の記録、当時のパンフレットなどから実額を確認できないか、売却前に一度確認しておくことをおすすめします。取得費の資料が見当たらない場合こそ、諦めずに実額の裏付けを探す価値があります。

取得費の状況	使用する取得費	注意点
売買契約書や領収書などが残っている	実際にかかった取得費	原則として実額を使用する
購入当時の資料が見つからない	売却価格の5％を概算取得費として使用	譲渡所得が大きくなり、税負担が重くなる可能性がある

簡単な計算シミュレーション例（金沢市の売却価格を想定）

ここで、金沢市内で3,000万円の不動産を売却したと仮定して、簡単なシミュレーションをしてみましょう。取得費が不明で概算取得費(5%)の150万円を用い、譲渡費用を100万円とすると、譲渡所得は3,000万円－(150万円＋100万円)＝2,750万円になります。

所有期間が5年を超える長期譲渡の場合、税率は約20%のため、税額はおよそ550万円という計算です。一方、取得費の実額資料が見つかり1,000万円と確認できれば、譲渡所得は1,900万円まで下がり、税額も大きく圧縮されます。

取得費の確認作業ひとつで、納税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

自分の物件で取得費や譲渡費用を正確に洗い出したい場合は、専門の窓口に相談すると計算の精度が高まります。

金沢市エリアで実績のある三匠不動産株式会社なら、取得費・譲渡費用の算出から売却相談まで対応してもらえます。

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3000万円特別控除とは

マイホームを売却したときの譲渡所得からは、最大3,000万円を控除できる特例があります。ここでは基本の条件と、適用できないケース、相続空き家に使える特例まで整理します。

マイホーム売却で使える3000万円特別控除の条件

3000万円特別控除は、自分が実際に住んでいた「マイホーム」を売却した場合に使える特例です。適用を受けるには、住まなくなった日から数えて3年目の12月31日までに売却すること、そして売却した年の前年・前々年にこの特例や買換え特例などを受けていないことが条件になります。

売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないことも要件のひとつです。控除を適用すると、譲渡所得から最大3000万円が差し引かれるため、譲渡所得が3000万円以下であれば税額が実質ゼロになるケースも少なくありません。

マイホームの売却であっても、要件をひとつでも満たさなければ控除は使えないため、事前に確認しておきましょう。

確認項目	主な条件
対象となる物件	自分が実際に住んでいたマイホーム
売却期限	住まなくなった日から3年目の12月31日まで
過去の特例利用	売却した年の前年・前々年に同特例などを受けていない
売却相手	親子・夫婦など特別な関係にある相手ではない
控除額	譲渡所得から最大3,000万円

適用できないケース（別荘・投資用物件・親族間売買など）

3000万円特別控除は、すべての不動産売却に使えるわけではありません。まず、別荘やセカンドハウスのように「生活の本拠」として使っていない家屋は対象外です。

賃貸中の物件や投資用マンションなど、居住目的ではなく収益目的で保有していた不動産にも適用されません。

また、売却の相手が配偶者や直系血族、生計を一にする親族といった特別な関係にある場合も、控除を受けることはできません。専ら税負担を軽くするためだけに一時的に居住したと認められるケースも、適用対象外とされることがあります。

「誰に」「どの物件を」売るかによって、控除が使えるかどうかが変わる点を忘れてはいけません。

売却する物件・取引	適用可否	理由
実際に住んでいたマイホーム	対象になる可能性あり	居住用財産に該当するため
別荘・セカンドハウス	原則対象外	生活の本拠として使われていないため
投資用マンション	対象外	居住目的ではなく収益目的のため
賃貸用物件	対象外	自分の居住用財産ではないため
配偶者や直系血族への売却	対象外	特別な関係にある相手への売却に該当するため
特例利用だけを目的に一時的に住んだ物件	対象外となる可能性あり	実質的なマイホームと認められない可能性があるため

相続空き家の3000万円控除（被相続人の居住用家屋）

相続によって空き家となった実家を売却する場合は、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」として、別枠で3000万円の控除を受けられることがあります。

対象となるのは、被相続人が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前に建築された家屋やその敷地です。売却自体は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があります。

そのうえで、家屋を耐震基準に適合するよう改修するか、取り壊して土地のみを売却することも要件となります。なお、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しを済ませた場合も対象に含まれます。

この特例には、ほかにも見落としやすい要件があります。
まず、区分所有建物として登記されているマンションなどは対象外で、一戸建て住宅であることが前提です。
また、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと、そして相続時から売却時までの間、事業用・貸付用・居住用のいずれにも使用していないことも条件になります。
さらに、譲渡価額が1億円を超える場合は特例の対象外となるため、高額な物件を売却する際は特に注意が必要です。そして、令和9年12月31日までの譲渡が対象で、相続人が3人以上いる場合は控除額が2000万円に引き下げられる点にも注意が必要です。

要件が細かいため、対象になりそうな場合は早めに専門家へ確認することをおすすめします。

控除を受けるための手続き

3000万円特別控除やその他の特例は、要件を満たしているだけでは適用されません。ここでは確定申告の必要性と、準備すべき書類、相談先について解説します。

確定申告が必須（申告しないと控除は受けられない）

3000万円特別控除をはじめとする譲渡所得の特例は、確定申告をして初めて適用されます。控除の結果として税額がゼロになる場合であっても、申告をしなければ特例の適用は認められず、通常の税率で税額が計算されてしまいます。

これは「申告分離課税」という制度上の仕組みによるもので、給与所得者が行う年末調整では代用できません。売却した翌年の確定申告期間中に、必要書類をそろえて税務署へ提出する必要があります。

控除を受けられる条件を満たしていても、確定申告をしなければ控除自体が適用されない点は特に見落とされがちです。

必要書類一覧（売買契約書・登記事項証明書等）

確定申告に必要となる主な書類には、不動産の売買契約書(購入時・売却時の両方)、登記事項証明書、譲渡費用や取得費がわかる領収書、そして特例ごとに定められた申告書や付表があります。

マイホームの3000万円特別控除であれば、住民票の除票など「居住していた事実」を証明する書類が求められることもあります。相続空き家の特例では、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必須です。

書類のなかには取得に時間がかかるものもあるため、売却が決まった段階から早めに準備を始めることが大切です。必要書類の収集は、売買契約が成立した直後から着手しておくと申告直前に慌てずに済みます。

必要書類	主な用途
売却時の売買契約書	売却価格を確認する
購入時の売買契約書	取得費を確認する
仲介手数料などの領収書	譲渡費用を確認する
登記事項証明書	不動産の所在地や所有関係を確認する
譲渡所得の内訳書	売却価格・取得費・譲渡費用を申告する
戸籍の附票や住民票の除票など	居住していた事実や住所の移動を確認する
被相続人居住用家屋等確認書	相続空き家の特例を申請する

申告時期と相談すべき専門家（税理士との連携）

確定申告の時期は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです。譲渡所得の計算や特例の適用可否は専門的な判断が必要となる場面も多いため、早い段階で税理士に相談しておくと安心です。

特に、概算取得費の妥当性や相続空き家特例の要件確認など、判断に迷いやすい論点については専門家の見解を仰いでおくと安心です。

不動産会社のなかには、売却の相談段階から税理士など士業と連携し、申告に必要な資料の整理までサポートしてくれるところもあります。申告期限が近づいてから慌てないよう、売却の相談段階で専門家との連携体制も確認しておきましょう。

必要書類の準備や申告に不安がある場合は、地元での実績が豊富な複数の不動産会社を比較検討してみるのもひとつの方法です。

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損失が出た場合の税金の扱い

不動産の売却は、必ずしも利益が出るとは限りません。ここでは譲渡損失が出た場合の税金の扱いと、買い替え時に使える特例について解説します。

譲渡損失が出た場合は税金がかからない

売却価格が取得費や譲渡費用の合計を下回り、譲渡所得がマイナスになった場合を「譲渡損失」といいます。譲渡所得税は利益に対して課される税金のため、譲渡損失が生じた場合には、その年の譲渡所得にかかる税金は発生しません。

ただし、給与所得など他の所得と自動的に相殺(損益通算)されるわけではなく、原則として不動産の譲渡損失は他の所得と切り離して計算されます。そのため、売却で損をしたからといって、確定申告をしなくても不利益が生じるわけではありませんが、後述する特例を使う場合には申告が必要になります。

譲渡損失が出た場合、その年の譲渡所得に対する税金は発生しないと覚えておきましょう。

マイホームの買い替え時の損益通算・繰越控除の特例

マイホームを売却して損失が出た場合でも、一定の要件を満たせば「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。

この特例を使うと、マイホームの売却で生じた譲渡損失を、その年の給与所得や事業所得など他の所得と相殺(損益通算)できます。さらに、その年だけで損失を相殺しきれない場合は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除することも可能です。

ただし、住宅ローンを利用して買い替える場合など、適用には細かい要件が定められているため、事前の確認が欠かせません。売却で損失が出た場合こそ、買い替え特例の活用によって税負担を大きく軽減できる可能性があります。

よくある質問（FAQ）

ここでは、金沢市で不動産売却を検討している方からよく寄せられる質問に、簡潔にお答えします。

Q. 相続した実家を売る場合も3000万円控除は使える？

相続した実家を売却する場合でも、3000万円特別控除を使える可能性があります。ただし、通常のマイホーム特例を使うには自分が実際に居住している必要があるため、多くの場合は「相続空き家の3000万円控除」を検討することになるでしょう。

この特例は、被相続人が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前の家屋が対象で、耐震改修や取り壊しなどの条件を満たす必要があります。どちらの特例が使えるかは物件の状況によって異なるため、早めの確認をおすすめします。

Q. 確定申告はいつまでにすればいい？

確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行うのが原則です。3000万円特別控除など譲渡所得の特例は、この期間内に申告書を提出しなければ適用されません。

売却した翌年であることを忘れやすく、年をまたぐケースでは特に注意が必要です。必要書類の準備には時間がかかることも多いため、申告時期をあらかじめカレンダーなどにメモしておくと安心です。

申告期限を過ぎると特例が使えなくなる可能性があるため、余裕を持って準備しましょう。

Q. 控除を使うと翌年の住宅ローン控除に影響する？

3000万円特別控除と住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、同時に利用することができません。

買い替えで新居に住宅ローンを組んでも、新居に入居した年を基準に、その前2年から入居の翌年以後3年まで（入居年を含む前後6年間）のいずれかで3000万円特別控除を使った場合、新居分の住宅ローン控除は受けられなくなります。

どちらの制度を使う方が有利かは、譲渡所得の金額や住宅ローンの残高によって変わります。どちらか一方しか選べないからこそ、事前のシミュレーションが重要です。

譲渡所得税・控除の相談もできる金沢市のおすすめ不動産会社3選

ここでは、金沢市エリアで不動産売却を相談できる会社を3社ご紹介します。それぞれの特徴を比較し、ご自身に合った相談先を見つける参考にしてください。

会社名	特徴	強み	向いている人
三匠不動産株式会社	地域密着・専門家連携	税理士・弁護士との連携	税金や相続もまとめて相談したい方
株式会社さくらホーム	売却方法が豊富	仲介・保証・買取から選べる	売却方法を比較したい方
株式会社カチタス 金沢（金沢エリア）店	全国展開・買取再販	スピード査定・買取	早く売却したい方

三匠不動産株式会社

会社名	三匠不動産株式会社
本社所在地	〒921-8036 石川県金沢市弥生2丁目7番23号
野々市店	〒921-8814 石川県野々市市菅原町11番1号
電話番号	0120-947-993
公式サイトURL	http://www.office-sansho.co.jp/sell/

三匠不動産株式会社は、金沢市・野々市市に店舗を構え、創業から40年以上にわたって不動産業を営んできた地域密着型の会社です。

金沢市・野々市市を中心に、白山市やかほく市、小松市など石川県の幅広いエリアで、不動産買取・仲介売却・任意売却・空き家や相続の相談まで対応しています。同社の強みは、弁護士や土地家屋調査士、税理士といった各分野の専門家とネットワークを築いている点です。

ローン滞納や相続、成年後見といった複雑な事情を抱える売却にも、専門家と連携しながら対応できる体制が整っています。無料査定は24時間受け付けており、初回30分の弁護士相談も無料で利用できるため、税金や権利関係で不安がある方でも相談しやすい環境です。

専門家ネットワークを活かした複雑な事情への対応力は、三匠不動産の強みのひとつといえます。

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▼三匠不動産株式会社のご相談・お問い合わせフォームはこちら

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼三匠不動産株式会社公式HPはこちら

三匠不動産株式会社の口コミ評判記事はこちら！
▼三匠不動産株式会社の口コミ・評判は？不動産売却利用者の本音を徹底解説

株式会社さくらホーム金沢支店

引用元：株式会社さくらホーム公式HP

会社名	株式会社さくらホーム 金沢支店
住所	〒920-0345 石川県金沢市藤江北1-380
電話番号	0120-931-411
公式サイトURL	https://www.sakura-home.co.jp/sale/

株式会社さくらホームは、平成7年に設立され、石川県・富山県・福井県で不動産売買や賃貸仲介を展開している会社です。

金沢支店をはじめ、神宮寺支店やもりの里支店、野々市支店など石川県内に複数の店舗を構え、地域に密着したサポート体制を整えています。同社の特徴は、仲介方式・保証方式・買取方式という3つの売却方法を用意し、売主の希望や状況に応じて選べる点です。

高値での売却を目指したい方には仲介方式、一定期間内の売却を保証してほしい方には保証方式、スピーディーな現金化を希望する方には買取方式と、幅広いニーズに対応できます。リースバックや空き家管理、不動産相続の相談窓口など、売却以外のサービスも充実しています。

売却方法を複数の選択肢から比較しながら選べる点は、さくらホームを検討する大きな魅力です。

株式会社さくらホーム 金沢支店の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社さくらホーム 金沢支店の口コミ・評判は？不動産売却専門のスタッフが対応

株式会社カチタス 金沢（金沢エリア）店

引用元：株式会社カチタス公式HP

会社名	株式会社カチタス 金沢（金沢エリア）店
住所	〒920-0062 石川県金沢市割出町15-1 ナカイチ中村店舗
電話番号	0120-751-210
公式サイトURL	https://home.katitas.jp/shop_info/47

株式会社カチタスは、中古住宅の買取再販事業を全国で展開し、東京証券取引所プライム市場に上場している企業です。

カチタス金沢(金沢エリア)店は開店から15年を超え、20代から40代まで幅広い年代のスタッフが、それぞれの強みを活かしてお客様をサポートしています。

同社の強みは、中古住宅の買取再販において豊富な実績を持つ点と、全国130店舗以上のネットワークを活かしたスピーディーな査定・買取対応です。ニトリホールディングスとの業務提携も行っており、企業としての基盤の安定感も特徴のひとつといえます。

豊富な取引実績から、売却に適した金融機関の紹介を受けられる点も、カチタスのメリットのひとつです。

店舗には来店者用の駐車場も4台分用意されており、車での相談にも訪れやすい環境です。上場企業ならではの安定した基盤とスピード感のある買取対応を重視する方に向いています。

株式会社カチタス 金沢（金沢エリア）店の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社カチタス 金沢（金沢エリア）店の口コミ・評判は？仲介と買取の両方式に対応する不動産売却

まとめ

金沢市の不動産売却では、譲渡所得税の仕組みや3000万円特別控除といった税金面の知識が、手取り額を大きく左右します。

まずは自分の売却に利益が出るのかどうかを把握し、マイホーム特例や相続空き家特例が使えるかを確認したうえで、期限内に確定申告を済ませることが欠かせません。損失が出た場合の特例まで含めて理解しておけば、状況に応じた最適な判断がしやすくなります。

税金の計算や特例の適用可否に迷ったときは、地域の売却実績が豊富な不動産会社に早めに相談するとよいでしょう。税金の仕組みを理解したうえで信頼できる相談先を選ぶことが、後悔のない不動産売却につながります。

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