金沢市で賃貸中の物件（オーナーチェンジ）を売却する方法｜入居者がいても売れる？
入居者がいる賃貸中の物件でも、退去を待たずに売却する「オーナーチェンジ」という方法があります。賃貸中だからといって売却できないわけではなく、入居者との契約を維持したまま所有者だけを変更することが可能です。
この記事では、オーナーチェンジの仕組みから査定のポイント、入居者への対応、金沢市で相談できる不動産会社まで解説します。
賃貸中でも売却方法や不動産会社選びで結果は変わります。金沢市の3社を比較してみましょう。
目次
賃貸中の物件はオーナーチェンジで売却できる
入居者がいる状態のまま売却する「オーナーチェンジ」という方法があります。仕組みと空室売却との違いを整理します。
オーナーチェンジとは入居者がいるまま所有者を変更する売却方法
入居者との賃貸借契約を継続させたまま、所有権だけを買主へ移転する売却方法です。入居者に退去してもらう必要がなく、契約を維持したまま売却できる仕組みです。
そのため、退去を待たずに都合のよいタイミングで売却を検討できます。
売却しても入居者との賃貸借契約は原則として引き継がれる
所有者が変わっても、入居者との賃貸借契約は原則として新しい所有者に引き継がれます。
民法605条の2（賃貸人たる地位の移転）により、所有権移転登記を経た新所有者に賃貸人の地位が承継されることが定められています。契約内容や敷金の扱いも、原則として新所有者へ引き継がれると言えるでしょう。
ただし契約内容によって扱いが異なる場合もあり、個別の確認が必要です。
| 比較項目 | オーナーチェンジで売却 | 空室にして売却 |
| 売却時の状態 | 入居者がいるまま売却 | 入居者が退去した後に売却 |
| 主な買主 | 不動産投資家 | 自分で住みたい個人など |
| 価格判断の主な基準 | 家賃収入・利回り・収益性 | 立地・築年数・設備・周辺相場など |
| 売却活動中の家賃収入 | 継続して得られる | 退去後は得られない |
| 室内の確認 | 入居中のため制限される場合がある | 内覧しやすい |
| 売却開始のタイミング | 退去を待たずに開始できる | 原則として退去後 |
| 向いているケース | 早めに売却したい・家賃収入を維持したい人 |
オーナーチェンジと空室にして売却する場合の違い
空室にして売却する場合は居住用物件として、オーナーチェンジの場合は投資用物件として売り出す点が異なります。買主が居住目的か投資目的かで、査定の考え方が変わります。
どちらが適しているかは、入居者の状況や売却目的によって異なるでしょう。
オーナーチェンジで賃貸中の物件を売却するメリット
空室にしてから売る場合とは異なるメリットがあります。代表的な3つを紹介します。
| メリット | 内容 |
| 退去を待たずに売却できる | 入居者が住んでいる状態でも売却活動を始められる |
| 家賃収入を維持できる | 売却活動中も家賃収入を得ながら進められる |
| 収益物件として訴求できる | 買主は購入後すぐに家賃収入を得られるため、投資家への訴求材料になる |
入居者の退去を待たずに売却活動を始められる
退去してもらう必要がないため、すぐに売却活動を始められます。思い立ったタイミングで売却の準備に着手できる点が、大きなメリットです。相続や資金計画などで売却を急ぎたい場合に有効です。
家賃収入を得ながら売却活動を進められる
売却活動中も入居者が住み続けているため、家賃収入を継続して得られます。家賃収入によって保有コストの負担を抑えられる点がメリットです。管理費や固定資産税などの維持費も、ある程度カバーしながら進められます。
入居者がいることを収益物件としてアピールできる
購入後すぐに家賃収入が得られる点は、投資用物件を探す買主にとって価値になります。購入直後から家賃収入が見込める点を、収益物件としての強みとして伝えられます。利回りを重視する投資家層への訴求材料になると言えるでしょう。
オーナーチェンジで賃貸中の物件を売却するデメリット
注意しておきたい点もあります。代表的な3つのデメリットを確認します。
| デメリット | 内容 | 売却への影響 |
| 買主が限られやすい | 主な購入対象が投資家になる | 居住用物件より買主候補が少なくなる可能性がある |
| 収益性で価格を判断されやすい | 家賃や利回りが重要視される | 居住用相場とは異なる価格になる場合がある |
| 室内を確認しにくい | 入居者への配慮から自由に内覧できない場合がある | 買主が物件状態を判断しにくくなることがある |
買主が投資目的の人に限られやすい
購入してもすぐに住めないため、買主は家賃収入を目的とした投資家に限られやすくなります。購入希望者の層が絞られる分、居住用物件より買い手の母数が少なくなりやすい点がデメリットです。売却までの期間が長くなる可能性も考慮しておきましょう。
居住用物件とは異なる方法で価格を判断されやすい
居住用物件は住み心地、オーナーチェンジ物件は収益性で価格が判断される傾向があります。同じ立地・築年数でも、居住用と投資用では価格の考え方自体が異なる場合があるでしょう。居住用の相場感だけで想定すると、ギャップを感じることがあります。
入居中のため室内を自由に確認できない場合がある
入居者のプライバシーに配慮する必要があり、内覧できる範囲が限られることもあります。買主が室内を十分に確認できないことが、購入判断のハードルになる場合もあります。間取り図や設備状況の資料を整理しておくとよいでしょう。
賃貸中のオーナーチェンジ物件はどのように査定される？
居住用物件とは異なる観点が重視されます。査定に影響する主な要素を4つ紹介します。
家賃収入と利回りが査定価格に影響する
現在の家賃収入と、購入価格に対する利回りが重要な判断材料になります。家賃収入の金額だけでなく、利回りとして見たときの数字が査定に大きく関わってきます。周辺相場に見合った水準かどうかも確認しましょう。
入居率や賃貸借契約の条件も確認される
複数戸ある物件では入居率、また契約の残り期間や更新時期も確認されます。契約条件に不安定な要素があると、査定価格に影響する場合があります。契約書などを整理しておくとスムーズです。
管理費・修繕積立金などの維持費も判断材料になる
家賃収入から差し引かれる維持費が多いほど、実質的な収益性は下がります。維持費の負担が大きい物件は、表面的な家賃収入だけでは判断できない収益構造になっている場合があります。大規模修繕の予定も確認しておくと安心です。
周辺の投資用不動産の取引事例も査定に影響する
周辺エリアで実際に取引された投資用不動産の事例も参考にされます。周辺の取引事例と比較することで、査定価格の妥当性を客観的に判断しやすくなります。査定を依頼する際に根拠も確認するとよいでしょう。
オーナーチェンジで売却するときの入居者への対応
入居者への対応をどう行うかを整理します。
売却するために入居者へ退去を求める必要はない
契約を維持したまま所有権のみを移転する仕組みのため、退去を求める必要はありません。売却活動そのものは、入居者の同意や退去を前提とせずに進められます。入居者の生活に影響を与えることなく準備を進められます。
売買成立後は所有者変更について入居者へ案内する
売買契約が成立し所有権が移転した後は、所有者変更を入居者へ案内するのが一般的です。所有者変更の案内は、売却が完了した後に行う手続きです。これにより入居者は新しい連絡先を把握でき、安心して住み続けられます。
家賃の振込先や管理会社の変更も伝える
所有者変更に伴い、振込先口座や管理会社が変わる場合はあわせて案内が必要です。振込先や管理会社が変わる場合は、早めに正確な情報を案内することが大切です。混乱や連絡の行き違いを防げます。
入居者との賃貸借契約や敷金の情報を買主へ引き継ぐ
契約内容や敷金の情報を、売主から買主へ正確に引き継ぐ必要があります。契約内容や敷金の情報を正確に引き継ぐことが、売却後のトラブルを防ぐうえで重要です。契約書の写しなどを整理しておきましょう。
賃貸中の物件をオーナーチェンジで売却する流れ
基本的な流れは一般的な売却と大きくは変わりません。6つのステップを紹介します。
賃貸借契約書や家賃などの情報を整理する
契約書、家賃・敷金の金額、管理費などの情報を整理します。情報が整理されているほど、その後の査定や買主への説明がスムーズに進みます。契約更新時期なども確認しておきましょう。
不動産会社へ査定を依頼する
投資用物件や賃貸中物件の査定実績がある会社に相談するのが望ましいです。査定を依頼する段階で、賃貸中であることを明確に伝えておくことが大切です。複数社を比較すると納得感のある判断がしやすくなります。
売却方法と売り出し価格を決める
査定結果をもとに、仲介・買取などの方法と価格を決めます。売却方法と価格は、査定結果だけでなく希望する売却時期も踏まえて決めることが大切です。急ぐか高値を優先するかで選ぶべき方法が変わります。
投資家などの購入希望者を探す
投資用不動産を探す層に向けて物件情報を公開し、購入希望者を探します。投資用物件としての強みが伝わるよう、家賃収入や利回りの情報を整理して提示することがポイントです。販売力や投資家とのネットワークも確認しましょう。
売買契約を締結する
契約書には、賃貸借契約の引き継ぎ内容や敷金の精算方法も明記します。契約内容に賃貸借契約や敷金に関する取り決めを漏れなく記載しておくことが重要です。不明点は事前に確認しておくと安心です。
所有権移転と賃貸関係の引き継ぎを行う
所有権移転登記とあわせて、賃貸関係を買主へ引き継ぎます。手続きの完了に合わせて、入居者への案内や敷金の引き継ぎを確実に行うことが求められます。手続きの漏れがないか最終確認しましょう。
賃貸中のまま売るか空室を待つか判断するポイント
物件の状況によって適した方法は異なります。判断の目安となる4つを紹介します。
| 判断ポイント | オーナーチェンジを検討しやすいケース | 空室後の売却を検討しやすいケース |
| 家賃収入と保有コスト | 家賃収入があり、売却まで収入を維持したい | 保有コストが大きく、退去時期が近い |
| 査定価格 | 投資用として十分な価格が期待できる | 空室時の査定価格が大きく上がる |
| 入居者の状況 | 当面退去する予定がない | 近いうちに退去予定がある |
| 売却希望時期 | できるだけ早く売却したい | 売却を急いでいない |
| 想定する買主 | 投資家へ売却したい | 居住目的の買主まで対象を広げたい |
現在の家賃収入と保有コストを比較する
家賃収入と、固定資産税や管理費などの保有コストを比較してみましょう。家賃収入と保有コストのバランスを把握することが、売却方法を判断する第一歩になります。収支がマイナスに近い場合は早めの相談がおすすめです。
オーナーチェンジと空室時の査定価格を比較する
想定される査定価格は方法によって異なることがあります。どちらの方法が有利かは物件やエリアによって異なるため、両方のパターンで査定を依頼し比較することが判断材料になります。実際の数字で検討しましょう。
入居者の契約期間や退去予定を確認する
契約の残り期間や更新予定、退去の意向も判断材料になります。入居者の契約状況によって、選択できる売却方法の幅が変わってきます。管理会社を通じて意向を確認しておくとよいでしょう。
売却したい時期から逆算して判断する
いつまでに売却を完了させたいかも判断材料のひとつです。急いで売却したい場合は、退去を待たずに進められるオーナーチェンジの方がスケジュールを立てやすい傾向があります。時間に余裕があれば空室後の売却も選択肢です。
オーナーチェンジ物件を売却するときの注意点
契約や資金面で確認しておきたい注意点があります。代表的な6つを紹介します。
賃貸借契約の内容を正確に買主へ伝える
家賃や更新条件だけでなく、特約事項なども買主へ正確に伝える必要があります。契約内容を漏れなく正確に伝えることが、売却後のトラブルを防ぐうえで欠かせません。書面化して整理しておくと安心です。
敷金や未収家賃などの精算方法を確認する
敷金や未収家賃がある場合、精算方法を事前に決めておく必要があります。敷金や未収家賃の精算方法は、売買契約時にあらかじめ明確に取り決めておくことが重要です。金額は契約書に具体的に明記しましょう。
住宅ローンが残っている場合は残債を確認する
売却前に残債の金額を確認し、完済できるか確認しておく必要があります。住宅ローンが残っている場合、売却によって完済できるかどうかを早めに確認しておくことが大切です。抵当権抹消の手続きも不動産会社と連携しましょう。
サブリース契約がある場合は契約内容を確認する
サブリース契約がある場合、通常の賃貸借契約とは異なる条件が定められていることがあります。サブリース契約がある場合は、契約期間や解約条件などを事前に確認しておくことが欠かせません。買主への引き継ぎ方法も確認しておきましょう。
投資用不動産の取引に対応できる会社へ相談する
居住用物件とは異なる知識が求められるため、投資用不動産の取引に慣れた会社への相談が望ましいです。投資用物件の取引実績がある会社であれば、賃貸中特有のポイントを踏まえた対応が期待できます。複数の売却方法を提案できるかも確認しましょう。
買主への告知義務（重要事項説明）を果たす
賃貸中の物件を売却する際は、入居者への案内とは別に、買主に対する告知義務があります。宅地建物取引業法では、賃貸借契約の有無や条件、敷金の状況などを重要事項として買主へ説明することが義務付けられています。
これは仲介する不動産会社が重要事項説明書（35条書面）として行うものですが、売主としても契約内容を正確に伝えられるよう、賃貸借契約書や家賃・敷金の情報を事前に整理しておくことが重要です。
金沢市で賃貸中の物件売却を相談できる不動産会社3選
相談先に迷う方も多いはずです。金沢市エリアで相談できる3社をご紹介します。
| 会社名 | 主な特徴 | 売却方法・得意分野 | 特に向いている人 |
| 三匠不動産株式会社 | 金沢市・野々市市を中心に展開し、専門家との連携体制あり | 仲介・買取、相続やローン滞納など複雑な事情を伴う売却相談 | 権利関係や相続なども含めて相談したい人 |
| 株式会社さくらホーム金沢支店 | 石川・富山・福井に複数店舗を展開 | 仲介・保証・買取など複数の売却方法 | 売却価格と売却スピードを比較しながら方法を選びたい人 |
| 株式会社カチタス金沢（金沢エリア）店 | 全国規模で中古住宅の買取再販を展開 | 不動産買取・買取再販 | 早期売却や現金化のスピードを重視する人 |
三匠不動産株式会社
| 会社名 | 三匠不動産株式会社 |
| 本社住所 | 〒921-8036 石川県金沢市弥生2-7-23 |
| 野々市店 | 〒921-8814 石川県野々市市菅原町11-1 |
| 電話番号 | 0120-947-993 |
| 公式サイトURL | http://www.office-sansho.co.jp/sell/ |
公式サイトによると創業40年以上で、金沢市・野々市市を中心に幅広いエリアで買取・仲介に対応しています。専門家ネットワークを活かして、複雑な事情を伴う売却にも対応できる点が強みです。
弁護士・土地家屋調査士・税理士との連携により、相続やローン滞納など権利関係が複雑なケースにも相談できます。専門家の視点も交えて相談したい方に向いています。
三匠不動産へ不動産売却の無料相談をする
▼三匠不動産株式会社のご相談・お問い合わせフォームはこちら
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼三匠不動産株式会社公式HPはこちら
三匠不動産株式会社の口コミ評判記事はこちら！
▼三匠不動産株式会社の口コミ・評判は？不動産売却利用者の本音を徹底解説
株式会社さくらホーム金沢支店
| 会社名 | 株式会社さくらホーム 金沢支店 |
| 住所 | 〒920-0345 石川県金沢市藤江北1-380 |
| 電話番号 | 0120-931-411 |
| 公式サイトURL | https://www.sakura-home.co.jp/sale/ |
公式サイトによると平成7年設立で、石川・富山・福井に複数店舗を展開しています。仲介・保証・買取という複数の売却方法から、希望に合わせて選べる点が強みです。
約7割が仲介方式を選択している実績があり、グループ会社による住み替えサポートも特徴です。高値での売却から売却保証まで、幅広い希望に対応できます。
株式会社さくらホーム 金沢支店の口コミ評判記事はこちら！
▼さくらホーム（金沢支店）はやばい？欠陥・口コミの真相を調査
株式会社カチタス金沢（金沢エリア）店
| 会社名 | 株式会社カチタス 金沢（金沢エリア）店 |
| 住所 | 〒920-0062 石川県金沢市割出町15-1 ナカイチ中村店舗 |
| 電話番号 | 0120-751-210 |
| 公式サイトURL | https://home.katitas.jp/shop_info/47 |
公式サイトによると東証プライム上場企業で、全国100店舗以上を展開し中古住宅の買取再販を主力としています。買取再販を専門とする全国規模の会社であり、スピーディな買取対応が特徴です。
豊富な取引実績をもとに金融機関の紹介も行っています。早期の現金化やスピードを重視したい方に向いています。
株式会社カチタス 金沢（金沢エリア）店の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社カチタス 金沢（金沢エリア）店の口コミ・評判は？仲介と買取の両方式に対応する不動産売却
賃貸中のオーナーチェンジ物件を売却する不動産会社の選び方
相談先を選ぶ際に確認したい4つのポイントを紹介します。
| 確認ポイント | チェックする内容 | 確認方法 |
| 賃貸中・投資用物件への対応 | オーナーチェンジ物件の査定・売却経験があるか | 過去の取引実績を確認する |
| 金沢市への地域理解 | 賃料相場や投資用不動産の取引動向を把握しているか | 地域での営業実績や査定根拠を確認する |
| 売却方法の選択肢 | 仲介・買取など複数の方法を比較できるか | それぞれの価格・期間・メリットを説明してもらう |
| 査定価格の根拠 | 家賃・利回り・取引事例などを示しているか | 査定書や担当者の説明内容を比較する |
賃貸中・投資用物件の査定に対応しているか
賃貸中の物件や投資用不動産の査定に対応しているかを確認しましょう。賃貸中物件の査定実績があるかどうかは、相談先を選ぶうえで基本となる確認事項です。取り扱い経験を直接尋ねてみるのもよい方法です。
金沢市の不動産市場や賃料相場を把握しているか
地域の家賃相場や取引動向についての知識が欠かせません。金沢市の賃料相場や取引動向を把握している会社であれば、より実態に即した査定が期待できます。地元での営業実績も確認材料になります。
仲介と買取など複数の売却方法を比較できるか
売却方法にはいくつかの選択肢があり、価格やスピード感が異なります。複数の売却方法を提示し、メリット・デメリットを説明してくれる会社かどうかを確認することが大切です。希望を伝えたうえで提案内容を比較しましょう。
査定価格だけでなく算出根拠を説明してくれるか
利回りや取引事例など、査定価格の根拠を説明してくれるかが重要です。査定価格の根拠を丁寧に説明してくれる会社であれば、納得感を持って売却を進めやすくなります。複数社に依頼して比較することをおすすめします。
賃貸中のオーナーチェンジに関するよくある質問
よく寄せられる質問を6つ取り上げて解説します。
賃貸中でも入居者の同意なしで売却できますか？
売却することができます。所有権の売買と賃貸借契約の継続は別の問題です。入居者の同意がなくても、物件そのものを売却する手続きを進めることは可能です。契約書に特別な条項がないかは確認しておきましょう。
オーナーチェンジすると入居者は退去しなければなりませんか？
退去する必要はありません。賃貸借契約は原則としてそのまま引き継がれます。所有者が変わっても、入居者は契約期間中そのまま住み続けることができるでしょう。正当な事由のない退去要求は法律上難しいとされています。
賃貸中の物件を売却すると入居者への告知は必要ですか？
入居者への同意取得や事前告知は不要ですが、所有権移転後に所有者変更を案内するのが一般的です。一方、買主に対しては、賃貸借契約の内容や敷金の状況などを重要事項として説明する法的な告知義務があります。
入居者への案内と買主への告知義務は別のものとして整理しておきましょう。
入居者から預かっている敷金はどうなりますか？
原則として新しい所有者に引き継がれます。敷金の返還義務は、基本的に新しい所有者へそのまま引き継がれる仕組みになっています。金額や引き継ぎ方法は書面で明確にしておきましょう。
オーナーチェンジ物件は空室より安く売却されますか？
必ず安くなるとは限りません。利回りの水準によっては高く評価されることもあります。価格の高低は物件ごとの条件によって異なり、一律に安くなるとは言い切れません。両方のパターンで査定を比較してみましょう。
住宅ローンが残っていてもオーナーチェンジできますか？
完済できる見込みがあれば売却は可能です。ローンが残っていても、売却代金で完済できれば手続きを進めることができます。残債が上回る可能性がある場合は事前の相談が安心です。
賃貸中の物件は売却方法と査定価格を比較して判断しよう
賃貸中の物件でも、オーナーチェンジを選べば入居者に退去を求めることなく売却活動を進められます。家賃収入を得ながら進められる点や、収益物件として提案できる点はメリットですが、買主が投資目的の人に限られやすい点には注意が必要です。
「賃貸中だから必ずオーナーチェンジが正解」とは限らず、空室にしてから売却する方法と比較して判断することが大切です。
賃貸借契約書や家賃、敷金などの情報を整理したうえで、両方のパターンで査定を依頼し、金沢市で相談できる不動産会社を比較しながら、自分の状況に合った方法を選んでいきましょう。
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