相続登記の義務化とは？期限・罰則と相続した不動産を売却するまでの流れ

エリアコラム

公開：2026.10.07　更新：2026.10.07

親から実家を相続したものの、名義変更をしないまま数年——実はこれ、以前なら珍しくない話でした。

しかし2024年4月から状況が変わり、相続した不動産の名義変更（相続登記）は法律上の義務になりました。期限は原則3年以内、怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

そしてもうひとつ、売却を考えている方にとって重要な事実があります。相続登記を済ませないと、その不動産は売却できません。

この記事では、義務化の内容と期限、登記が売却の前提になる理由、手続きの流れと費用、そして相続した不動産を売却するまでの全体像を、金沢市での売却を想定して解説します。

相続登記の義務化、押さえるべきは3つだけ

制度の細部は複雑ですが、不動産を相続した方が押さえるべきポイントは次の3つに集約されます。

期限：相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
過去の相続も対象：義務化前（2024年4月1日より前）に相続した不動産も対象で、未登記の場合は原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
罰則：正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になる可能性

「昔相続した実家は関係ない」と思われがちですが、過去分も対象になっている点が、この制度のいちばんの注意点です。心当たりのある方は、まず登記簿上の名義が誰になっているかの確認から始めてください（法務局で登記事項証明書を取得すれば分かります）。

※施行日・期限・過料額は本記事執筆時点の情報です。最新の内容は法務省のサイトでご確認ください。

不動産を売れるのは、登記簿上の名義人だけです。

亡くなった方の名義のままでは、売買契約を結ぶことも、買主へ所有権を移すこともできません。

つまり「実家を売って兄弟で分けよう」と話がまとまっても、相続登記が売却のスタートラインなのです。

さらに、登記を放置するほど売却は難しくなっていきます。時間が経つうちに相続人の誰かが亡くなると、その子や配偶者へ権利が枝分かれし（数次相続）、遺産分割協議に必要なハンコの数がどんどん増えていくためです。

「疎遠ないとこ10人の同意が必要になった」という事態は、放置が生んだ典型例です。売却の予定が少しでもあるなら、登記は早いほど有利と考えてください。

手続きは大きく4ステップです。

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍・印鑑証明、固定資産評価証明書などを集めます。転籍が多い方の戸籍収集は想像以上に手間がかかる部分です。

相続人全員で「誰がこの不動産を相続するか」を決め、遺産分割協議書にまとめます。売却して代金を分ける場合は、いったん代表者名義にする方法や、共同名義のまま全員で売る方法などがあり、どの形にするかで後の手続きが変わります。

自分で申請することも可能ですが、書類の不備で差し戻されることも多く、司法書士に依頼するのが一般的です。費用は、登録免許税（原則として固定資産税評価額の0.4％）に司法書士報酬を加えた額が目安です（報酬は依頼先・案件の複雑さで変わるため、見積もりで確認してください）。

登記が完了すれば、あとは通常の売却と同じ流れで進められます。

登記の先にある売却まで見通しておくと、協議の段階から話がスムーズになります。相続不動産ならではの進め方は、次の記事でそれぞれ詳しく解説しています。

協議が長引く場合のために「相続人申告登記」という簡易な申出制度があり、これを行えばひとまず義務を果たした扱いになります。

ただしこれは名義変更ではないため、売却するには結局、正式な相続登記が必要です。応急処置と本手続きは別物と考えてください。

法律上の決まりはなく、不動産を相続する人が負担するのが一般的です。売却して分ける場合は、売却代金から諸費用として精算する形にすると揉めにくくなります。

むしろ登記前の相談をおすすめします。

「いくらで売れそうか」の見立てがあると、遺産分割協議で各自の取り分を具体的な数字で話せるため、協議自体が進みやすくなるからです。査定は名義変更前でも受けられます。

「登記が終わってから不動産会社へ」と考える方が多いのですが、実際の順番は逆のほうがうまくいきます。売却額の見立てを持って協議に臨めば、「売って分ける」「誰かが相続して住む」の判断も、金額ベースで冷静に話し合えます。

会社名	三匠不動産株式会社
本社住所	〒921-8036 石川県金沢市弥生2-7-23
野々市店	〒921-8814 石川県野々市市菅原町11-1
電話番号	0120-947-993
公式サイトURL	http://www.office-sansho.co.jp/sell/

三匠不動産は、金沢市を中心に地域密着で売却をサポートしている不動産会社で、相続や共有名義など権利関係が複雑な売却の相談実績があります。

司法書士など専門家と連携しながら進められるため、「登記がまだ」「協議がこれから」という段階でも、売却額の見立てから相談を始められます。