住宅ローンが残っている家は売れる？残債があるときの売却方法とオーバーローンの対処法

「住宅ローンがまだ何百万円も残っている。この家、売れるんだろうか」——住み替え、離婚、収入の変化。理由はさまざまでも、この不安は多くの方に共通しています。

先に答えをお伝えすると、ローンが残っていても家は売れます。条件はただひとつ、引き渡しまでにローンを完済して「抵当権」を外せることです。

そして売却額が残債に届かない場合（オーバーローン）でも、選択肢は複数あります。

この記事では、残債がある家を売る仕組みと流れ、オーバーローンだった場合の4つの対処法、状況別の注意点を、金沢市での売却を想定して解説します。

カギは「抵当権」。完済できれば普通に売れる

住宅ローン中の家には金融機関の「抵当権」が付いています。抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関がその不動産を差し押さえられる権利のこと。

抵当権が付いたままの家を買う人はいないため、引き渡しと同時に完済・抹消するのが残債あり売却の基本形です。

「完済してからでないと売り出せない」わけではない点も重要です。売り出し・契約は抵当権付きのまま進め、決済日（引き渡し日）にまとめて処理します。

多くの住み替えはこの形で行われています。

最初にやること：残債と売却見込み額を比べる

「いくら残っているか」と「いくらで売れそうか」。この2つの数字が揃えば、あなたの進むべきルートが決まります。

残債の確認方法

• 金融機関から毎年届く「残高証明書」または返済予定表
• 金融機関のWeb明細・アプリ
• 窓口・電話での照会（一括返済時の手数料もあわせて確認しておくと後がスムーズです）

売却見込み額の確認方法

まず相場で肌感をつかみ、査定で自分の家の金額を確かめます。

金沢市の相場観は金沢市の戸建て売却相場の記事、マンションは金沢市のマンション売却相場の記事を参考にしてください。

査定は1社ではなく2〜3社に依頼し、査定額の根拠を比べるのが鉄則です。

アンダーローンの場合：通常の売却＋「同時決済」で完了

売却代金で完済できるなら、特別なことはほぼありません。

決済日には、①買主からの売買代金の入金、②その資金でのローン一括返済、③抵当権抹消登記、④所有権移転登記——これらを同じ日に連続して行います。

これを「同時決済」と呼び、段取りは不動産会社と司法書士が組んでくれるため、売主が当日やることは書類への署名押印が中心です。

事前に把握しておきたい費用は、ローンの一括返済手数料、抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬、仲介手数料などです（金額は金融機関・依頼先により異なるため、見積もりで確認してください）。

オーバーローンの場合：4つの選択肢

残債が上回っても打つ手はあります。「補填」「住み替えローン」「任意売却」「リースバック」の4つを、状況に合わせて検討します。

① 自己資金で差額を補填する

不足分を貯蓄などから充当して完済する、最もシンプルな方法です。差額が数十万〜百万円程度で手元資金に余裕があるなら、これで通常の売却に持ち込めます。

② 住み替えローンを使う

新居の購入ローンに旧居の残債分を上乗せして借りる方法で、住み替えが前提の方の選択肢です。借入額が大きくなるため審査は厳しめで、返済計画は慎重に。

売却と購入のタイミング調整も重要になるため、金沢市で住み替えを成功させる進め方の記事とあわせてご覧ください。

③ 任意売却

ローンの返済自体が難しくなっている場合に、金融機関の合意を得たうえで売却する方法です。

競売と比べて市場価格に近い金額で売れる可能性があり、生活再建の選択肢になります。

仕組み・流れ・競売との違いは金沢市の任意売却とはの記事で詳しく解説しています。

④ リースバック

自宅を売却して代金を受け取りつつ、賃貸として同じ家に住み続ける方法です。まとまった資金でローンを整理しながら、引っ越しを避けられます。

売却価格や家賃の条件はよく比較が必要です。詳しくは金沢市のリースバックとはの記事へ。

※③④が使えるかどうかは金融機関の判断や個別の条件によります。本記事は一般的な仕組みの解説であり、実行前には必ず金融機関・専門家に確認してください。

ケース別の注意点

離婚・ペアローン・転勤は、それぞれ先に整理すべき論点があります。

離婚にともなう売却

財産分与・名義・連帯保証の整理が先です。ローンが残る家をどちらかが住み続ける形にすると、後年のトラブルの火種になりがちで、売却して清算する選択が多く取られます。

進め方は離婚時の不動産売却と財産分与の記事で解説しています。

夫婦でペアローンを組んでいる

2本のローンと2つの持分がからむため、単独ローンより整理する項目が増えます。

名義・残債の扱い・売却か任意売却かの判断はペアローンの家を売却する方法の記事に詳しくまとめています。

転勤で家を離れる

住宅ローンは本人居住が融資条件のため、無断で貸すと契約違反になり得ます。

売る・貸す・維持するの判断は「転勤時の持ち家」の記事を参照してください。

よくある質問

Q1. ローン中でも売り出しを始めていい？金融機関への連絡は？

売り出し自体に金融機関の許可は不要です（通常の売却の場合）。

ただし一括返済の手続きには事前連絡が必要なため、売買契約が見えてきた段階で金融機関に「売却に伴い完済したい」と伝え、必要書類と手数料を確認しておきましょう。

Q2. 査定額が残債ギリギリ。諸費用も考えると足りるか不安です。

売却には仲介手数料などの諸費用がかかるため、「査定額＝手取り」ではありません。残債と比べるべきは諸費用を引いた手取り額です。

査定時に「手取りベースの資金計算書」を出してもらいましょう。誠実な会社なら必ず対応してくれます。

Q3. オーバーローンだと絶対に売れない？

そんなことはありません。上で紹介した4つの方法のいずれかで売却まで到達できるケースは多くあります。

大切なのは、返済が苦しくなる前の早い段階で数字を把握し、選択肢が多いうちに動くことです。

ローンが残る家の売却は、誰に相談すべき？

残債がある売却の第一歩は、「いくらで売れそうか」の正確な見立てです。この数字がないと、アンダーかオーバーかの判定も、金融機関との相談も始まりません。

金沢市周辺なら、ローンや権利関係が絡む売却に慣れた会社に、残債と見込み額の比較から相談するのが近道です。

複雑な事情の売却に地域密着で対応する三匠不動産株式会社

会社名	三匠不動産株式会社
本社住所	〒921-8036 石川県金沢市弥生2-7-23
野々市店	〒921-8814 石川県野々市市菅原町11-1
電話番号	0120-947-993
公式サイトURL	http://www.office-sansho.co.jp/sell/

三匠不動産は、金沢市を中心に戸建て・土地の売却を地域密着でサポートしている不動産会社です。

住宅ローンや相続、離婚など複雑な事情が絡む売却の相談実績があり、通常の売却だけでなく任意売却の相談にも対応しています。

ローンが残る家の売却では、①名義とローンの整理、②売却か任意売却かの判断、③手取りベースの資金計算——を順に整理する必要がありますが、三匠不動産はこうした「全体を整理しながら進める対応」に強みがあります。

金融機関に相談する前に、まず売却額の見立てを持っておきたい方に向いています。

向いている人

・残債がある状態での売却を相談したい

・売却か任意売却か、選択肢から相談したい

・手取りベースの資金計算まで見てほしい

ひとつでも当てはまるなら、状況が悪化する前の相談が肝心です。

ローンの問題は時間が経つほど選択肢が減っていく一方、早い段階なら「普通に売って完済」で済むケースも少なくありません。返済への不安が頭をよぎった時点が、相談のベストタイミングです。

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼三匠不動産の公式サイトで相談してみる
▼三匠不動産の口コミ・評判を詳しく知りたい方はこちら！
▼売却の目的別に会社の強みを比較したい方はこちら

まとめ｜残債があっても、選択肢はある

• ローン中でも家は売れる。条件は引き渡しまでの完済と抵当権抹消
• 最初の一歩は残高証明書＋査定で現在地を数字にすること
• オーバーローンでも「補填・住み替えローン・任意売却・リースバック」の4つの道がある
• 返済が苦しくなる前の早い相談ほど、選べる手が多い

ひとりで悩む時間が長いほど、選択肢は減っていきます。

まずは無料査定で「いくらで売れそうか」を把握することから始めましょう。